¿Cuales son los desafíos estratégicos para el sector de la construcción durante el 2015?

Comenzamos un año complejo para el sector de la construcción y queremos dar una visión respecto a los principales desafíos estratégicos para proveedores y distribuidores de este sector.

Dividiremos este trabajo en capítulos que iremos entregando secuencialmente:

1. Contexto económico de la inversión en construcción que se viene para el 2015.
2. Principales hechos relevantes que se vienen en el sector.
3. Principales desafíos estratégicos para el 2015 .
4. Conclusiones.

Esperamos que sea un documento que contribuya a la reflexión interna como para la potencial colaboración entre los distintos agentes de la industria.

1. Contexto económico de la inversión en construcción que se viene para el 2015:

Analizaremos, en base a las distintas fuentes existentes, el escenario económico de la construcción y su correlativo en la actividad inmobiliaria en Chile. En este sentido dividiremos la inversión en la construcción en obra nueva y, mantención, remodelación y reparación (RAR).

Antes de todo es necesario comprender que la nueva inversión, será y ha sido a través de los últimos años, aproximadamente el 65% de la inversión total, y RAR alrededor del 35%.

Para efectos de la inversión en obra nueva, tomaremos como base las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), a pesar de que contamos con múltiples fuentes que permiten algunas observaciones y aclaraciones relevantes.

Comenzando con la obra nueva, la historia indica que la infraestructura en sus componentes públicos y privados ha sido alrededor del 70% de la inversión y la vivienda del 30% en los últimos años respectivamente.

Algunas tendencias consideradas para la inversión pública indican que será creciente el próximo año pero con disímiles niveles en monto, crecimiento y con dudas respecto a sus niveles de concreción. Así, entonces los subsectores más relevantes son:

• Vivienda Pública, cuyo presupuesto como Ministerio respectivo aumentó significativamente, sin embargo la materialización de las viviendas será limitada, llegando a 46,3 Millones de UF, descendiendo en un 4% respecto al 2013. No obstante lo anterior, hay dos efectos que será necesario tener en cuenta y que pueden ser muy incidentes en las cifras al término del período: un stock de subsidios entregados y no materializados durante el gobierno anterior de cerca de 50.000 viviendas, que en algún momento deberán concretarse. El nudo que ha impedido la materialización de lo anterior, ha sido el valor de los subsidios a las constructoras versus los altos valores de los terrenos y los costos de construcción.

El otro factor que puede cambiar estas cifras, son nuevos planes de viviendas que se han incorporado alcanzando a 35.000 casas hasta valores de 2000 UF, donde la duda principal está en cual será su grado de materialización para el 2015. La probabilidad que alguno de los factores anteriores gatillen una mayor inversión no es baja, y por lo tanto, es posible una variación positiva sobre el escenario observado en este segmento.

Es importante mencionar en una perspectiva a largo plazo, que el diseño de políticas públicas ha ido dirigiéndose año a año con más foco en viviendas de mayor valor, lo que se condice con la variación de ingresos familiares promedio que han sufrido los sectores económicos mas pobres del país.

• Infraestructura pública, donde la situación es más positiva, alcanzando un crecimiento cercano al 13% y un monto cercano a los 460 millones de UF. A pesar de los buenos números pronosticados, la situación de implementación es compleja por el creciente grado de conflictividad y judicialización de los contratos, lo que consecuentemente ha traído problemas importantes de caja para las constructoras relevantes de estos segmentos con consecuencias en la cadena de pago.

• Concesiones públicas, pronosticándose crecimientos relevantes de un 12%, alcanzando inversiones de 12.0 millones de UF. Es posible eso si, que aumenten con proyectos para el 2015, a la luz de las alianzas público-privadas y los magros crecimientos económicos proyectados. Sin embargo, estos afectarán mayormente las cifras del 2016 por la duración de más de un año del desarrollo de proyectos de estas características.

Respecto a la inversión privada en obra nueva:

• La venta privada , a pesar de tener años pasados sobresalientes en rentabilidades y crecimientos, que en dichos de algunas empresas constructoras “salvaron al sector” , la limitación al crecimiento ha sido y será para el 2015, la oferta de viviendas debido a la incertidumbre percibida. Tomando cifras de diversas fuentes (Colliers, ADI, CChC) habrá poca oferta de viviendas materializadas a la venta durante el 2015 con montos de 144,6 Millones de UF y se espera que la inversión se reducirá cerca del 4% en comparación con el 2104. Esta cifra también posee algunas variaciones posibles a considerar: un primer concepto son los números de permisos de construcción solicitados y otorgados que han aumentado en un 13,5% desde enero a octubre del 2014, aunque los expertos explican que esto se debe fundamentalmente a movimientos de agentes inmobiliarios ante los congelamientos de los planes reguladores. En otra arista, existen desincentivos importantes a los proyectos, los bancos han ido restringiendo sus niveles de créditos hipotecarios a los consumidores y los terrenos han seguido subiendo sus precios. Otro factor ,muy mencionado por el comité inmobiliario de la CChC, ha sido la burocracia que ha sido un problema que agravaría la implementación de proyectos durante el presente año. Finalmente, si observamos los meses de venta para agotar stock de 16 meses para viviendas y 22 meses para departamentos podemos concluir que es un segmento que está en cifras de períodos de crecimiento económico y por lo tanto reflejan una cierta sanidad del sector.

Es necesario no confundirse, para cualquier análisis, entre la venta de unidades inmobiliarias y su respectiva inversión, sobre todo en la actualidad cuando un porcentaje relevante se vende en blanco (es decir, en base a los planos de los distintos proyectos) y la materialización en inversión donde existen varios meses de diferencia.

 

• Respecto al sector de infraestructura privada, el decrecimiento alcanza a cifras cercanas al 3% alcanzando inversiones de 302,4 Millones de UF. Los componentes que explican la inversión privada en Chile están dados por los proyectos en minería, energía y celulosa. Las inversiones en minería siguen siendo bajas y no se avizora una reactivación relevante en el corto plazo. Corroborando lo anterior, se han detenido cerca de 70.000 Millones de US$ en proyectos por limitaciones ambientales y judiciales. Más positivas son las expectativas para los proyectos de energía durante los próximos años.

 

En resumen considerando todos los segmentos anteriores, la inversión en construcción en obra nueva para el 2015, debería variar entre un 0,6% y un menos 0,6% en su totalidad.

Ahora para completar nuestro análisis el RAR, durante el año 2014, se alcanzaron crecimientos cercanos al 4% considerando sus principales canales de distribución como son el home improvement y ferreterías. Esto ha tenido dos factores, que seguirán potenciando este crecimiento: la compra de unidades usadas que alcanzó el 56% del total de compras (en UF) durante el 2013 , siendo una tendencia consistente desde el 2011, además la cantidad de subsidios gubernamentales ejecutados para este tipo de obra han aumentado en forma importante en los últimos años . Para el 2015 se pronostican números similares al 2014, vale decir 4% de aumento de inversión, lo que podría constituir una oportunidad importante si consideramos que constituyen el 35% de la inversión total en Construcción en Chile.